Conseil immobilier : Comment sortir de l indivision?

De l’indivision, volontaire ou soumise, vous pouvez sortir par voie amiable avec notamment l’assouplissement, depuis mai 2009, par une majorité au deux tiers. Au pire, par voie judiciaire.

Un bien est indivis lorsqu’il appartient à plusieurs personnes sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles et sans qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres.

Cette indivision peut être volontaire, par exemple lors de l’acquisition d’un bien entre concubins ou pacsés, ou involontaire, lors d’une succession, en attendant que la succession entre les divers héritiers soit liquidée (indivision successorale) ou lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce (indivision postcommunautaire).

La gestion d’une indivision n’est pas facile, même avec une convention d’indivision.
La sortie se révèle aussi délicate, même si, selon le Code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » (article 815). Chaque indivisaire peut donc, à tout moment, imposer à l’autre ou aux autres de vendre le bien pour en partager le prix. Pas toujours facile.


Partage amiableLe partage amiable
Vous entendre entre coïndivisaires demeure la solution la plus appropriée. Dans ce cas, les coïndivisaires se mettent d’accord entre eux, à l’unanimité.


Deux possibilités : mettre le bien en vente et vous partager le montant de la vente ou racheter la part de celui qui désire quitter l’indivision en lui versant une soulte.

Dans les deux cas, les coïndivisaires doivent passer par un notaire qui va établir un acte liquidatif. Ce passage par l’officier ministériel permet d’être opposable à tous les coïndivisaires au cas où ils changeraient d’avis.


Le partage amiable version 2009

L’unanimité étant parfois difficile à acquérir et entraînant de facto une longueur dans la liquidation des successions, le législateur a décidé d’instaurer une autre majorité, celle des deux tiers des indivisaires.
La loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allégement des procédures (JO du 13 mai 2009) apporte ainsi une simplification de la vente des biens indivis en cas de refus ou de silence d’un ou des coïndivisaires.

Dans ce cas de figure, ces derniers doivent se mettre d’accord pour notifier au notaire leur intention commune de vendre.

Le notaire doit alors signifier aux autres coïndivisaires la décision de procéder à l’aliénation du bien indivis, dans un délai d’un mois.
Les coïndivisaires disposent alors de trois mois pour faire connaître leurs intentions.
Au terme de ce délai, en cas de refus ou de non-réponse qui vaut opposition tacite, le notaire ne peut alors que constater un conflit entre les indivisaires et devra établir un procès-verbal de difficultés.


Tribunal
La voie judiciaire.
À l’issue des trois mois, en cas d’opposition exprimée ou de silence, la vente judiciaire est alors requise et autorisée par le tribunal de grande instance. La loi ne donnant aucune indication sur la juridiction territorialement compétente, il peut s’agir du tribunal du lieu d’ouverture de la succession, du tribunal ayant procédé à l’hypothèse d’une indivision postcommunautaire, ou du lieu de résidence des défendeurs dans les autres cas.

Cependant, la vente du bien indivis ne sera autorisée par le tribunal de grande instance que si « celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».